Глубокий кризис в сфере ЖКХ в Башкирии и Уфе бывший руководитель одной из самых крупных управляющих компаний в регионе Александр Тетлянов прогнозировал еще три года назад. В интервью UFA.AIF.RU эксперт рассказал, почему УК Уфы испытывают серьезные финансовые проблемы, дворников лишили служебного жилья, а собственники квартир в МКД продолжают страдать от произвола управленцев.
Александр Тетлянов родился 20 апреля 1952 года в Уфе. Окончил Уфимский авиационный институт имени Орджоникидзе и Академию народного хозяйства при Правительстве РФ. Общий стаж работы в ЖКХ — 16 лет. Автор серии книг о проблемах в жилищно-коммунальном хозяйстве. Последняя из них — «Я знаю решение проблем ЖКХ по Республике Башкортостан и городе Уфе». Подготовлена по заданию «Национального Фонда поддержки региональных антикризисных программ» (Москва), экспертом которого он является.
«Странное банкротство» и «финансовая многоходовка»
Альбина Зубарева, UFA.AIF.RU: Александр Владимирович, как так вышло, что работающие в районах города Уфы самые крупные управляющие компании фактически стали банкротами?
Александр Тетлянов: Процесс ухудшения их финансового состояния начался уже в 2010 году и идет по сегодняшний день. Все эти УК посажены на одну статью их доходов – «содержание». Которая не обеспечивает в полном объеме необходимое финансирование. Огромная задолженность населения города. Самое интересное, что 25% акций этих УК принадлежит муниципалитету, 75% – частным структурам. Председателями советов директоров являются «лица города». Получается, что акционеры, принимая ежегодные отчеты директоров управляющих компаний, закрывали глаза на эту проблему и не принимали своевременных мер по оздоровлению в течении 11 лет! Думаю, вопрос о таком «странном банкротстве» надо задать и акционерам, и главным кредиторам – ресурсоснабжающим организациям. А ведь сейчас эти компании обслуживают 3 из 6 тыс. жилых домов в городе.
– Как Вы относитесь к идее министерства ЖКХ республики создать в городе единую управляющую компанию?
– Мне кажется, что это административная авантюра и какая-то финансовая многоходовка. Создание такой управляющей компании на базе десяти УК-банкротов трудно представить. Могу предположить, что делается попытка уйти от погашения многомиллионной задолженности. Ну как может строиться новая УК на обломках районных? Ведь сегодня от них остались осколки состава специалистов, производственных мощностей, в хлам убитая спецтехника. И работать они продолжают с подрядчиками, убогими по составу и техническому оснащению. И главное – за этим созданием я не вижу появления новых, реальных возможностей к стремлению по улучшению качества, только декларирование.
По-прежнему остается острой проблема старых домов, а их в Уфе более 55% от всего жилого фонда. Они не относятся ни к ветхим, ни к аварийным, обслуживают их по остаточному принципу. Сборы небольшие, а ремонта требуют постоянно. И как быть с этим? Что нового может жителям этих домов дать новая единая организация?
Амнистировать долги, лишить содержания
– Как долги населения сказались на ситуации?
– Учитывая, что основная доля задолженности – просроченная, сомнительная и безнадежная, считаю, что надо амнистировать все, что не погашено, например, до 1 января 2020 года. Этих денежных средств уже в принципе нет. Выбивание через коллекторские структуры, суды малоэффективно и кроме социальной напряженности и копеечного сбора ничего не даст. Второе – надо снять эти УК с единственного источника их дохода – статьи «содержание», которая им не позволяет полноценно содержать жилфонд. Необходимо обеспечить их участие в тендерах по капитальному ремонту общего имущества жилых домов от регионального оператора по РБ, которого они лишены. Решение за акционерами.
– Отсюда стремление УК увеличить оплату статьи «содержание»?
– Жилищное законодательство позволяет изменение ее величины, как в сторону увеличения, так и уменьшения. Но УК должна аргументированно доказать собственникам помещений целесообразность изменений. А на практике ни личных встреч, ни разъяснений, все по старинке – получите письмо и на собрании утвердите, что предлагают. Я советую собственникам письменно обратиться в УК, чтобы она представила проект своего предложения для повышения на 1 кв. м., то есть экономическое обоснование, чтобы жильцы могли изучить и обсудить его до проведения общего собрания.
Во-вторых, если УК торопит решить этот вопрос, то будет правильным и целесообразным запросить отчет деятельности за прошедший год. Возможно, в ходе такой встречи, всплывут факты, которые поставят под сомнение представленные доводы. А если жильцы не дадут согласие на увеличение цены, то согласно законодательству УК должна подать в суд. И до вынесения решения принимать платежи по прежней цене.
Кто хозяин в доме
– Собственники – наниматели управляющих компаний. И вроде есть такой “закон” – клиент всегда прав. Но жильцы часто жалуются, что хозяйкой положения остается управляющая компания. Почему не удается поменять акценты?
– Потому что грех не воспользоваться равнодушием, отсутствием твердости и юридической неосведомленностью части собственников помещений. Главным документом, регулирующим взаимоотношения между ними и УК, является договор управления. Сегодня различных вариантов таких договоров в Уфе порядка 20, в зависимости от того как их «стряпают».
Ежемесячный размер вознаграждения УК от жильцов можно уменьшить при невыполнении обязательств.
Согласно жилищному законодательству к договору управления должно быть приложено не менее пяти приложений, и главное из них – «Перечень мероприятий и мер по управлению». В нем оговариваются обязательства УК, при выполнении которых устанавливается ежемесячный размер вознаграждения от жильцов. Именно этот пункт определяет истинного хозяина положения, о котором Вы спрашиваете. Если работа не сделана, размер вознаграждения жильцы дома могут уменьшить. Такой объективный подход достаточно хорошо стимулирует. Но при отсутствии такого приложения, конечно, с собственниками можно особо не церемониться.
Также сплошь и рядом встречаются договора управления между УК и собственниками, подписанные на пять лет. Не рекомендую этого делать. Такой срок разрешен, но не выгоден жильцам, так как становится для них кабалой. Оптимально заключать на год. Поработала организация – отчиталась, справилась – договор продлили.
– Но и жильцам сложно договориться друг с другом. Граждане не понимают, что быть собственником значит быть хозяином своего дома. Наши люди по-прежнему уповают на государство, нет активной гражданской позиции…
– Надо признать преждевременность решения власти о готовности собственников квартир отвечать за весь дом. Что такое многоквартирный дом? Это «гибрид жилого дома». Основные признаки неэффективности управления – смешение форм собственности и разношерстный социальный состав. В таких домах расположены и магазины, и почта, и банки, и поликлиника, и много чего еще. Назвать это здание жилым домом язык не поворачивается. Как собственник может быть хозяином того, что у него практически отобрали? В таком доме ни одна проблема ЖКХ не имеет решения.
Что касается гражданской позиции, здесь я не согласен. В прошлом году, когда наши горожане получили завышенные платежи за отопление, они сумели достаточно четко обозначить свою позицию и привлечь внимание властей к проблеме. Народ просыпается. На смену нашему поколению приходят более продвинутые люди, более грамотные, у них есть желание разобрать эти завалы и добиваться соблюдения прав.
– На рынок приходят небольшие частные управляющие компании, которые конкурируют межу собой. Управление домами – выгодный бизнес?
– Сфера ЖКХ в любом регионе – самая денежная, потому что здесь крутятся громадные и живые средства, за которые в принципе и идет борьба. Сегодня в Уфе зарегистрировано более 200 управляющих организаций, которые делятся на три группы. Первые – десять крупных компаний по районам города. Вторые – частные, самостоятельные, с небольшим количеством МКД. Третьи – созданные застройщиками для управления возведенных ими домов.
Интересна вторая группа. Среди этих компаний появилось много новых и среди них, бывшие ООО «ЖЭУ» Например, еще 1 января 2018 года ООО «ЖЭУ» было порядка 54, которых районные УК нанимали как подрядчиков. Теперь их стало в разы меньше, так как многие из них превратились в управляющие компании. Получается нечестная ситуация. Ведь это ЖЭУ, которые недавно были на грани банкротства, численность работников 30-40% от штата, едва держались на плаву. Меняется вывеска и все остается по-прежнему – те же дома, те же проблемы.
Депутаты могли бы помочь
– В этом году Уфу накрыл «снежный» коллапс. Красные линии более-менее приводят в порядок, но стоит зайти вглубь квартала, и проблема нехватки дворников становится очевидна. Почему так?
– Все закономерно – отсутствие финансирования в полном объеме. Поэтому ни техники, ни рабочих рук по норме. Когда я писал книгу, уже была критическая ситуация. В сезон 2016-2017 годов у городского коммунального хозяйства из необходимых по нормативу 1288 единиц фактически было 410. У восьми крупных управляющих компаний – 153 единицы спецтехники, из которых 40% имели срок эксплуатации 15-20 лет.
Что касается низкого уровня уборки придомовых территорий в зимний период, то в первую очередь это нехватка спецтехники у самих УК, дворников и отсутствие у них современной малогабаритной снегоуборочной техники вместо лопат. На всю республику нужно 10 миллиардов рублей для приобретения спецтехники, а выделяется 1,5 миллиарда, и, конечно, проблема остается.
Дворников раньше держало одно: отработав 10 лет, они получали служебное жилье. Но в начале 2000-х годов, по инициативе одного из бывших мэров, тресты стали ликвидировать, а ЖЭУ, РСУ вывели из разряда муниципальных и перевели в коммерческие ООО. И все работники разом лишились возможности получения служебного жилья. С этого момента началась утечка кадров на жилищных предприятиях, последствия чего мы ощущаем и сегодня. Выход пока вижу один – законодательная инициатива депутатов горсовета, госсобрания по возвращению коммерческих структур в разряд муниципальных. Как исключение и временно. Это вновь позволит обеспечивать работников жильем. И мы будем наблюдать резкий приток кадров, даже несмотря на низкую заработную плату.
Прокомментировать